Расторжение договора аренды нежилого помещения: взыскание арендной платы за период от уведомления о расторжении договора до фактического освобождения помещения и передачи его арендодателю.


quote

 Нередко встречаются случаи, когда арендатор уведомляет арендодателя о расторжении договора аренды нежилого помещения  за 30 дней  до предполагаемого расторжения договора и освобождения помещения. Требование арендодателя уплатить арендную плату за три месяца (в связи с тем, что такой срок уведомления о расторжении договора предусмотрен законом, а часто и договором), как правило, арендатором просто игнорируется. В такой ситуации закономерен вопрос о шансах арендодателя взыскать с арендатора арендную плату за три месяца.

Однозначной оценки шансов в данной ситуации нет, судебная практика разнонаправленная. Ключевыми моментами являются дата подписания соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи помещения от арендатора арендодателю.

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении  договора должно быть совершено в той же форме, что и договор, если из закона или договора не следует иное.

Согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 609 ГК РФ закрепляет, что договор аренды, заключенный на срок более года, а если одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, договор должен быть заключен в письменной форме.

Так, соглашение о расторжении договора аренды должно быть составлено в письменной форме в виде единого документа с приложением акта приема-передачи объекта от арендатора арендодателю. До подписания указанного акта приема-передачи на арендаторе лежит обязанность вносить арендную плату. Статьей 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно  вносить плату за пользование имуществом (арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются в договоре).

 Поэтому в интересах арендодателя не подписывать соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи помещения до истечения 90 дней с момента уведомления о расторжении. В противном случае арендодатель лишается права требовать арендную плату за период после подписания акта приема-передачи.

Судебная практика исходит из того, что до подписания акта приема-передачи объекта арендатор обязан вносить арендную плату. Шанс уклониться от этой обязанности у арендатора есть, если он докажет, что фактически помещением не пользовался (например, опечатал помещение в присутствии нотариуса, направил ключи и сопровождающие документы арендодателю).

Однако, как разъясняет ВАС РФ в п. 13 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в течение трех месяцев с момента уведомления о расторжении, договор аренды сохраняет свою силу для каждой из сторон. В связи с чем отказ арендатора оплачивать арендную плату в данный период не обоснован даже в том случае, когда помещение освобождено им досрочно, то есть до истечения трех месяцев. Стороны могли изменить соответствующий договор и взаимные обязательства по их обоюдному согласию, а также расторгнуть договор. В случае если сторонами отдельного соглашения не достигнуто, то подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, удастся ли арендодателю взыскать с арендатора арендную плату за 90 дней с момента уведомления о расторжении договора, зависит от даты подписания соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи объекта от арендатора арендодателю.

наверх

Расторжение договора аренды нежилого помещения: взыскание арендной платы за период от уведомления о расторжении договора до фактического освобождения помещения и передачи его арендодателю.: Один комментарий

  1. Кудимова Лидия

    Я сама предприниматель и меня очень удивляют подобное истории. Вот если занимаешься делом, должен просчитать все возможные риски. Но как так, что не выплачиваешь по официально заключенному договору сумму за целых три (!) месяца? Не понимаю. А потом еще и исчезнуть могут. Пропали не только деньги, но и появились проблемы с расторжением договора аренды нежилого помещения. Нужно же быть человечным. Это сравнимо с воровством.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>